La loi Pinel
La loi Pinel

La loi Pinel relative à l’artisanat, au commerce et aux TPE du 18 juin 2014 a transformé la réglementation relative aux baux commerciaux en mettant l’accent sur une plus grande protection du locataire. Suite à l’application de cette loi, le locataire peut donner congé à travers une lettre recommandée avec accusé de réception et obligatoirement par l’intermédiaire d’un huissier de justice ; afin de permettre le développement d’un commerce en difficulté, la loi autorise la déspécialisation partielle du bail pour, etc.

Le dispositif Pinel prévoit aussi l’obligation d’établir un état des lieux d’entrée, de sortie et également en cas de cession d’un droit au bail. L’état des lieux avant l’entrée en vigueur de la loi était facultatif.

Les baux commerciaux

La loi Pinel entraîne obligatoirement l’établissement d’un état des lieux contradictoires d’entrée et de sortie ou un état des lieux par huissier de justice. Elle pousse à dresser un état des lieux lors de :

  • la mutation (donation)
  • la conclusion d’un bail
  • la cession du fonds de commerce
  • la fin du bail
  • la cession du droit au bail.

Les obligations d’établissement d’un état des lieux (conséquences)

Obligation d’ordre public

L’article L. 145-40-1 du Code de commerce veut que soient réalisés au moment de chaque prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, un état des lieux contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers désigné par elles.

Dans le cas contraire, l’état des lieux doit être réalisé par un huissier de justice, sur l’instruction de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le locataire et le bailleur.

Absence d’état des lieux : risque pour le bailleur

Au cas où le bailleur n’établit pas l’état des lieux, il ne pourra pas invoquer la présomption de l’article 1731 du Code civil selon laquelle, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le locataire est présumé les avoir eus en bon état de réparations locatives et doit les rendre dans le même état, sauf preuve contraire.

En l’absence d’état des lieux, le local sera présumé avoir été restitué en bon état tel que reçu. Dans ce cas, en fin de bail, le dépôt de garantie devra être restitué intégralement au locataire, sauf preuve contraire.

Les baux dérogatoires

Le bail dérogatoire est un bail commercial ayant une durée déterminée qui ne peut excéder à trois ans. En présence de plusieurs baux dérogatoires successifs, la durée totale de l’ensemble des contrats ne peut être supérieure à 3 ans. Les baux dérogatoires qui ont une durée inférieure ou égale à 3 ans n’appartiennent plus au statut des baux commerciaux.

Depuis la loi Pinel, un état des lieux doit être fait même si le bail est dérogatoire. Ainsi, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location (article L. 145-5 du Code de commerce).

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