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Les personnes qui souhaitent devenir propriétaires d’un bien immobilier doivent au préalable connaître leur capacité d’emprunt en vue de demander un prêt. Il est en effet important de faire le point de votre situation financière avant de lancer votre projet. Cela revient à considérer le reste à vivre et à faire une estimation de vos revenus réels afin d’évaluer la faisabilité du projet. Si vous envisagez de vous lancer dans l’acquisition d’un bien immobilier, découvrez ici comment savoir si vos capacités d’emprunt sont à la hauteur.

Le simulateur de crédit, efficace pour estimer les capacités d’emprunt

La capacité d’emprunt désigne le montant maximal qu’un foyer ou une personne peut emprunter en fonction de ses charges et de ses revenus sur une durée déterminée. C’est l’aptitude de l’emprunteur à supporter les échéances du prêt immobilier. Le simulateur de crédit est l’un des moyens les plus efficaces pour estimer sa capacité d’emprunt afin d’évaluer la faisabilité d’un projet immobilier. Effectuer une simulation de crédit vous permet de valider l’adéquation de votre budget d’acquisition avec le type de logements que vous recherchez.

Il s’agit d’un processus indispensable pour la demande du prêt immobilier. Il existe aujourd’hui de nombreuses plateformes en ligne qui proposent des simulateurs de crédits pour vous aider à estimer votre capacité d’emprunt. Ces sites spécialisés proposent de comparer des offres de crédits, des prêts immobiliers, des offres de gaz et d’électricité, etc. Il existe différents types de prêts immobiliers adaptés à vos besoins :

  • Le prêt à taux zéro (PTZ) ;
  • Le prêt accession sociale (PAS) ;
  • Le Prêt conventionné (PC) ;
  • Le prêt épargne logement (PEL) ;
  • Le prêt action logement.

La simulation de crédit immobilier vous permet de connaître non seulement vos capacités d’emprunt, mais également le coût total de votre emprunt et les frais de notaire. Cela facilitera les négociations concernant le taux de remboursement afin de les adapter à votre profil d’emprunteur.

En optant pour un simulateur de crédit pour votre prêt immobilier, vous bénéficiez d’un gain de temps puisque la faisabilité du projet est évaluée en moins de 5 minutes. Les courtiers spécialisés passent au crible une centaine de banques afin de trouver une offre qui répond à vos attentes.

De plus, certains vendeurs préfèrent les acheteurs qui peuvent attester avoir réalisé une simulation de crédit auprès d’une banque pour valider la capacité d’emprunt. Cela constitue aussi un moyen de sécuriser la transaction de vente. Pour affiner au maximum votre projet d’achat immobilier, il vous faudra effectuer plusieurs simulations de crédit.

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Il existe une formule simple pour calculer vous-même votre capacité d’emprunt avant de lancer votre projet immobilier.

La mensualité maximale de prêt

Il s’agit de la mensualité maximale de prêt que vous pouvez supporter chaque mois sans dépasser le seuil de 33 % pour le taux d’endettement. La première chose à savoir pour estimer sa capacité d’emprunt est de connaître le reste à vivre mensuel ou annuel. Vous multipliez ensuite le reste à vivre par le seuil du taux d’endettement de 33 %.

Capacité de remboursement mensuel = reste à vivre x 0,33.

À partir du 1er janvier 2022, ce seuil sera amené à 35 %. Si vous souhaitez connaître votre capacité d’emprunt total, il vous suffit de multiplier la capacité de remboursement mensuel par le nombre de mensualités de crédit. Il faut souligner qu’en dehors des revenus et charges du foyer, plusieurs facteurs vont influencer la capacité d’emprunt. On peut citer entre autres l’ancienneté du bien et son utilisation. À titre d’exemple, considérons un foyer qui dispose de 5000 euros de revenus mensuels et qui dépense 1200 euros de charges mensuelles. Sa capacité d’emprunt est alors estimée à 1250 euros. Ce résultat est obtenu à partir du calcul suivant :

5000 — 1200 = 3800 euros (reste à vivre).

3800 x 0,33 = 1254 euros.

Les frais de notaire

En tant qu’emprunteur, vous serez également soumis à des frais de notaire différents selon le type de bien que vous souhaitez acheter (neuf ou ancien). Ces frais influencent le calcul de votre capacité d’emprunt et sont inclus dans le coût total du crédit. Pour l’acquisition d’un immeuble neuf, les frais de notaire sont ainsi de 2 à 3 % du prix de vente. Pour un immeuble ancien, les frais de notaire s’élèvent à 7 à 8 % du prix de vente. En considérant le taux d’endettement, la durée du prêt, le prix de vente et le revenu net, la capacité d’emprunt est plus élevée pour un projet qui concerne un logement neuf.

La nature du projet et le regroupement de crédits

La capacité d’emprunt dépend aussi de la nature du projet à financer. En effet, le reste à vivre ne sera pas forcément identique pour un investissement locatif et pour l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire.

Pour calculer la capacité d’endettement, il est important de considérer les mensualités de loyer ou de crédit en cours. Dans le cas où l’emprunteur est hébergé gratuitement, sa capacité d’emprunt ne sera cependant pas impactée. En remboursant les crédits à la consommation, un emprunteur peut augmenter sa capacité d’emprunt. Il s’agira de regrouper les crédits conso en un seul, ce qui allonge la durée de remboursement.

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Comment calculer son taux d’endettement pour un prêt immobilier ?

Pour un prêt immobilier, le taux d’endettement correspond au montant des mensualités divisées par le total des revenus. Il représente un critère décisif en matière de simulation de crédit immobilier. Plus le taux est élevé, moins l’emprunteur dispose de reste à vivre. Cela réduit ses chances d’obtenir un nouveau financement pour un projet. Pour obtenir le taux d’endettement, il suffit de diviser le montant de la mensualité par le revenu du foyer. Le résultat obtenu est ensuite multiplié par 100.

Considérons à titre d’exemple un foyer dont le revenu s’élève à 3000 euros et dont la mensualité du prêt s’élève à 960 euros. Le taux d’endettement est obtenu à partir du calcul suivant :

960/3000 x 100 = 32 %

Ici, le taux d’endettement représente 32 % des revenus du foyer. La plupart des banques tiennent compte du taux d’endettement pour octroyer un prêt. Les autorités recommandent de ne pas dépasser un seuil de 33 % pour éviter de compromettre la santé financière du foyer.

Grâce à cet indicateur, vous avez une idée de la somme qu’il vous est possible d’emprunter en fonction de votre revenu. Il est recommandé de se tourner vers des opérations de rachat de crédits pour réajuster le montant des mensualités du prêt aux capacités de remboursement du foyer lorsque le seuil du taux d’endettement vient à être dépassé. Si vous optez pour une demande de rachat de prêt, votre taux d’endettement devra être à nouveau calculé. L’organisme de prêt s’appuiera sur ces données pour vous proposer un nouveau plan de remboursement inférieur aux 33 %. Afin d’être fixé sur votre capacité d’emprunt, le plus important est d’effectuer une simulation de crédit en ligne.

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